Meer
Publicatiedatum: 14-10-2019

Inhoud

Terug

Meer sturen op inbreiding bij woningbouwopgave

Meer sturen op inbreiding bij woningbouwopgave

De veranderende demografie zorgt voor nieuwe kwalitatieve opgaven in de woningmarkt. Op korte termijn blijft de huidige opgave in stand: reguliere grondgebonden eengezinswoningen (vrijstaand, tweekappers en rijenwoningen). Na verloop van tijd zal de opgave van reguliere grondgebonden woningen dalen. In de periode na 2020 is het gerechtvaardigd te verwachten dat het punt ontstaat dat steeds minder extra grondgebonden woningen nodig zijn. De groeiende doelgroep senioren die steeds vaker kiest voor een nultredenwoning laat voldoende grondgebonden woningen achter voor jongeren. Voornamelijk op de locaties nabij het centrum van de kernen.

 

De vergrijzingsgolf zien we ook terug in de opgave naar eigendom. De groeiende doelgroep senioren geeft naar verwachting steeds vaker de voorkeur aan een onderhoudsvrije woning en kiest er daarom steeds vaker voor om de (grondgebonden) koopwoning te verkopen en te verhuizen naar een huurwoning. Doordat hun koopwoning vaak al is afbetaald en overwaarde is gerealiseerd, komt er relatief veel vermogen vrij. Huren in de vrijesector wordt daarmee ook een mogelijkheid. Naast een opgave voor koop ontstaat er dus ook een opgave voor huur. Langzamerhand neemt de opgave voor extra koopwoningen af.

 

De hoofdopgave voor alle kernen moet zijn om binnen de bebouwde kom locaties te herontwikkelen tot woningbouwgebieden. Wanneer middels inbreiding niet aan de lokale behoefte kan worden voldaan kan uitbreiding ook worden overwogen. We moeten inzetten op maatwerk, afgestemd op de behoefte van doelgroepen en locatie-specifieke eigenschappen. Inbreiding vergt financiële armslag van de gemeente omdat er vaak sprake is van bestaand vastgoed, minder courante plangebieden en/of betrokkenheid van verschillende eigenaren.

 

Op basis van de huidige inzichten wij willen ons met ingang van 2018 richten op de hierna volgende opgaven. Daarbij wordt opgemerkt dat afhankelijk van de concrete situatie bepaald moet worden welke aanpak benodigd is. 

 

  • Maatschappelijk vastgoed dat zijn functie heeft verloren of incourant vastgoed waar weinig vraag naar is amoveren en herontwikkelen tot woongebied (veelal in combinatie met de opgaven die voortvloeien uit Mijn Dinkelland 2030!);
  • Vastgoed dat behoudenswaardig is kunnen transformeren tot woonlocatie.
  • Binnenstedelijke ruilverkaveling stimuleren waarbij twee of meerdere locaties worden opgeknapt. Bijdrage bestaat uit compensatie van waardevermindering van vastgoed.
  • Mogelijkheden voor het verplaatsen van binnenstedelijk bedrijfslocaties naar bedrijfsterreinen stimuleren en vrijkomende locaties herontwikkelen.
  • Overige gronden in eigendom van de gemeente herontwikkelen tot strategische woningbouwlocaties, waarbij we de behoefte voor de lange termijn borgen.
  • Bijdrage kunnen leveren aan kernvernieuwing door te investeren in de opwaardering/herinrichting van centrumlocaties of beeldbepalende plekken in de bebouwde kom, waarbij eveneens sprake is van een inbreidingslocatie als onderdeel van het plan.
  • Prijsvragen/aanbestedingen organiseren voor de herontwikkelingen van locaties waarbij we kwalitatieve eisen stellen aan de herinvulling (zoals het bedienen van specifieke doelgroepen, levensloopbestendige woningen of een bijzondere stedenbouwkundige kwaliteit willen nastreven).

 Aangezien wij naast de opgaven waar wij als gemeente zelf de regie kunnen voeren ook afhankelijk zijn van private ontwikkelingen, willen wij beschikken over mogelijkheden om deze initiatieven daadkrachtig te kunnen ondersteunen. 

 

  • Bijdrage in sloopkosten of bodemsanering of andere locatiespecifieke belemmeringen c.q. een bijdrage in plannen die een hogere ruimtelijke kwaliteit nastreven;
  • Bijdrage aan herontwikkeling van locaties met een onrendabele top;
  • Budget voor marktonderzoeken, taxaties, adviezen op het gebied van aankoop, verkoop, exploitatie en haalbaarheidsonderzoeken.
  • Bijdrage aan het uitkopen van grondeigenaren die niet willen participeren in de herontwikkeling.
  • Premie in het vooruitzicht kunnen stellen voor ontwikkelingen die op de lange termijn inspelen op de behoefte, maar op korte termijn niet het maximale rendement voor de ontwikkelaar bieden.



Toelichting

G
Kwaliteit

Al geruime tijd vindt er een verschuiving plaats naar meer inbreiding. Demografische gegevens laten zien dat op gemeenteniveau het aantal huishoudens in Dinkelland de komende jaren nog met zo’n 7% groeit, maar op kernniveau varieert de groei meer. In de grotere kernen wordt het leeuwendeel van de huishoudensgroei verwacht, hier ligt nog een uitbreidingsopgave (groei). In de kleinere woonkernen blijft het aantal huishoudens nagenoeg gelijk (beperkte groei of balans). In elk geval wordt aangestuurd op het herontwikkelen van inbreidingslocaties. In 2018 heeft een inventarisatie plaatsgevonden van mogelijke inbreidingslocaties in elke kern en is getoetst aan de structuurvisie. De uitkomsten hiervan worden in 2019 meegenomen in de woningbouwprogramma's per kern.

G
Tijd

Conform planning.

G
Geld

Continu proces. Geen sprake van financieel kader.